Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Содержание

Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС?

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Земли сельхозназначения занимают достаточно большую площадь на территории Российской Федерации. Основное их предназначение — осуществление сельскохозяйственного производства путём выращивания специальных культур или разведение и выпас скота.

В некоторых случаях на таких землях можно строить объекты недвижимости. Однако, для того, чтобы такие объекты могли получить точный почтовый адрес, а проживающие в них лица — постоянную регистрацию, участок следует перевести в земли населённых пунктов, предназначенные для осуществления индивидуального жилищного строительства. Для такого перевода существует своя процедура.

Правовая основа

Земли сельхозназначения в Российской Федерации относятся к одному из важнейших производственных ресурсов, которые оказывают немалое влияние на развитие существующего агропромышленного комплекса. Именно по этой причине возможности изменения установленной ранее категории для таких земель регулируется сразу несколькими крупными нормативными актами, выступающими в качестве основы для такого изменения.

Первым нормативным актом, на который следует обратить внимание при осуществлении изменения категории земельного участка с СХН на ИЖС, является Земельный Кодекс Российской Федерации. В этом нормативном акте предусмотрена возможность при наступлении специальных обстоятельств провести процедуру изменения ранее установленной категории.

Так как изменение категории земель сельхозназначения на земли поселений (а только для таких земель возможно осуществить формирование вида разрешенного использования в качестве осуществления индивидуального жилищного строительства) является одним из вариантов оборота таких земель; при осуществлении процедуры такого перевода следует рассматривать также и Федеральный закон «Об обороте земель сельхозназначения». Этот нормативный акт регулирует все доступные с точки зрения закона возможности для осуществления оборота таких земель, в том числе, какие возможности есть для изменения ранее установленной категории использования.

Непосредственное регулирование вопросов, связанных с переводом земель из одной категории в другую осуществляется с помощью Федерального закона «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую…».

В рамках этого нормативного акта пошагово описана вся процедура, которую необходимо пройти собственнику или пользователю земельного участка для того, чтобы с юридической точки зрения получить итоговый действительный результат.

Также в этом нормативном акте содержится перечень основных документов, которые могут помочь в оформлении перевода участка.

Что такое перевод и когда он может потребоваться?

Перевод земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство – это специальная юридическая процедура, которая состоит из нескольких этапов и включает в себя исследование конкретного участка, возможностей его эксплуатации, рассмотрение его фактического состояния с точки зрения экологических составляющих, а также возможного экологического и экономического урона от перевода такого участка для соседних участков, а также для муниципального бюджета.

Осуществляться такая процедура может в следующих случаях:

  • в процессе эксплуатации участка ему нанесен существенный урон, в результате которого его дальнейшее использование для непосредственного ведения сельского хозяйства не представляется возможным;
  • участок находится в пользовании у физического лица на праве пожизненного наследуемого владения и других подобных форм, и на таком участке планируется возведение собственного дома для дальнейшего проживания (перевод возможен только в том случае, если участок находится на территории населенного пункта или непосредственно прилегает к нему и включен в территорию будущего расширения границ такого населенного пункта);
  • с экономической точки зрения эксплуатация конкретного участка как земли сельхозназначения является невыгодной из-за сложного рельефа или обилия растений, которые делают такую эксплуатацию невыгодной, в то время как перевод участка под ИЖС позволит получить большую экономическую выгоду от такого участка.

Важно! Могут быть и собственные индивидуальные причины для оформления такого перевода, которые рассматриваются в каждом случае индивидуально и могут оказать серьезное влияние на итоговое принятие решения.

Необходимые документы

Так как перевод участка из СХН в ИЖС осуществляется только на основании предоставленного заявления и всего сопровождающего пакета документов, следует тщательно его подготовить. В такой пакет будут входить:

  • личные документы собственника или пользователя участка, выступающего в качестве заявителя об изменении категории участка и его вида разрешенного пользования (паспорт и другие документы, удостоверяющие личность, а для доверенного лица потребуется также и доверенность с указанием срока действия и пределов полномочий);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости на участок с указанием его кадастровых номера и плана, адреса, площади, расположения на местности (указываются координаты узловых точек границ участка, установленных по результатам межевания) и другие сведения об участке, которые позволят его идентифицировать при изучении конкретного вопроса;
  • документы о проведенном ранее межевании (если таковое проводилось), а именно: заключение кадастрового инженера и межевой план участка;
  • квитанция об оплате госпошлины (составляет не менее тридцати процентов от кадастровой стоимости участка);
  • документы, подтверждающие необходимость и обоснованность просьбы об изменении категории участка и вида его разрешенного использования;
  • при необходимости следует предоставить также и заключение экологической экспертизы, которая подтвердит фактическое состояние участка.

Важно! Данный перечень документов может быть расширен по усмотрению уполномоченных органов власти субъекта федерации или муниципалитета, если этого потребуют обстоятельства конкретного дела.

Порядок действий

После того, как весь пакет документов собран, следует составить специальное заявление в уполномоченные органы субъекта федерации или муниципалитета для рассмотрения вопроса о переводе земельного участка из одной категории в другую.

Порядок действий будет выглядеть следующим образом:

  • предоставление заявления с подтверждающим пакетом документов в уполномоченный орган региональной или местной администрации;
  • обоснование (если потребуется) необходимости перевода при осуществлении рассмотрения вопроса по существу (если заявитель или его представитель по доверенности будет вызван на рассмотрение документов);
  • получение итогового результата (отрицательный направляется по почте в письменном виде с подробным обоснованием причин отказа, положительный оформляется в виде специального Постановления);
  • с положительным результатом – обращение в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Сроки и стоимость

Общий срок рассмотрения поданных документов составляет от одного до трех месяцев. Быстрее всего (порядка одного месяца) готовятся документы в случае вынесения отказа в изменении категории участка. Если же ответ положительный, то рассмотрение документов длится от двух до трех месяцев, не менее двух недель из которых отводится на формирование соответствующего постановления.

Общая стоимость перевода участка составляет не менее тридцати процентов от его кадастровой стоимости.

Кроме того, если заходит речь о необходимости проведения процедуры межевания, то к этой стоимости следует прибавить еще не менее пятнадцати тысяч рублей (общая стоимость межевания в зависимости от региона составляет от 15 до 50 тысяч рублей).

Также, если все документы оформляет не сам собственник или арендатор участка, а профессиональный юрист, в зависимости от региона придется потратить еще от 20 до 45 тысяч рублей за его услуги.

Перевести земельный участок из земель сельхозназначения в ИЖС возможно при наличии специальных оснований и обстоятельств. В противном случае в таком переводе могут отказать. Процедура по осуществлению такого перевода достаточно длительная и дорогая, по этой причине, прежде чем его осуществлять, следует все тщательно взвесить.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/kategorii/izhs/kak-perevesti/selxoznaznacheniya.html

Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС в 2019 году — можно ли, сколько стоит, цена, стоимость

Статья раскроет основные моменты, связанные с переводом земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС в 2019 году.

Что необходимо знать, возможен ли такой переход, и какие документы понадобятся – далее. Возведение нового дома – лучший способ улучшить жилищные условия.

Для ИЖС требуется участок, на котором разрешено строить этот дом. Желание проживать вдалеке от городской суеты заставляет человека подыскивать место для дома за чертой города.

Так можно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство?

Что нужно знать

Изменение категории земельного участка – процедура непростая, отнимающая немало времени.

Читайте также  Выделение земли для ведения личного подсобного хозяйства

Для осуществления перевода заинтересованный гражданин должен подать запрос в администрацию города. После рассмотрения вопроса глава выносит положительное или отрицательное решение.

Законодательство Российской федерации допускает строительство жилого дома на следующих землях сельхозназначения:

Садовый участок Право регистрации проживания в этом случае отсутствует
Огородный участок Только некапитальные строения без регистрации
Дачный земельный надел С правом регистрации проживания

Не удастся перевести землю в ИЖС в таком случае:

Имеется запрет от властей На изменение целевого использования участка
Проведенная экспертиза Доказала нецелесообразность такого действия
Изменение невозможно Из-за территориального расположения участка

Если форма ходатайства не соответствует установленному образцу или заполнена с нарушениями, то рассматривать ее не будут.

Сроки рассмотрения заявления составляют до 2 месяцев. Далее в течение 2 недель заявителя оповещают о возможности перевода.

Если исход дела положительный, заявителю высылают акт об изменении категории участка. В акте указывается:

  • характеристика участка и номер в Кадастре;
  • основания для смены категории;
  • бывшая и текущая категория.

Изменения приобретают силу после внесения новых данных в Кадастр недвижимости.

Владелец сельскохозяйственного надела вправе использовать собственную землю по прямому назначению – выращивать продукцию, возводить постройки.

Возведя дом на такой территории, его не удастся зарегистрировать в Росреестре. Оформляя права собственности на него, он будет числиться как дачное строение.

В случае продажи дома и участка стоимость их будет ниже. Переведя такую землю в ИЖС, у собственника появляется возможность оформить права на дом и прописаться в нем.

Передача земли сельскохозяйственного назначения осуществляется:

  • гражданам, проживающим в сельской местности на постоянной основе, или проводящим там сезонные работы;
  • для проведения учебного процесса;
  • для осуществления деятельности, которая не противоречит закону;
  • для предприятий и обществ, которые занимаются подсобным хозяйством;
  • для занятий фермерством.

Земля вправе передаваться не только российским гражданам, но и иностранным. Участок под ИЖС располагается на землях поселений, а участок для садоводства – на землях под сельское хозяйство.

В России законодатели допускают возможность перевода участка под садоводство в ИЖС. Такой перевод необходим, чтобы получить разрешение на строительство капитальной постройки.

После перевода земли из садоводства в ИЖС меняется ее категория, благодаря чему меняются и виды разрешенной деятельности.

Перевести под эту категорию можно не каждый садоводческий участок. Как перевести разрешенное использование земли из садоводства в ИЖС?

Для начала владелец участка должен собрать требуемые справки и подать их в администрацию по месту проживания.

Государственная пошлина в этом случае не уплачивается. Одновременно с документами подается ходатайство. Администрация рассматривает документы не более 2 месяцев.

После этого выносится решение – перевести земли под ИЖС или отказать. При положительном решении составляется акт.

При сравнении участков СНТ и ИЖС имеется несколько моментов. Покупая надел под индивидуальную постройку, не нужно дополнительного решения для возведения на земле дома.

Единственное условие – соответствие здания строительным показателям и принадлежность жилой постройке.

На участке СНТ разрешено возводить любую постройку, но прописаться в ней не удастся. Это объясняется тем, что отсутствует инфраструктура и подходящие условия.

Каждому населенному пункту присвоен участок, поэтому заявитель должен указать причины переоформления надела в участок под жилищное строительство.

Перевод произойдет в том случае, если основания его не будут противоречить нормам законодательства.

Индивидуальное жилищное строительство не входит в классификацию земель. Это не одна из категорий, а тип использования участка земли.

Определения

Земля сельхозназначения Участок земли, расположенный за пределами города и предназначенный для сельскохозяйственных работ
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) Форма обеспечения граждан жильем, у которых имеется право собственности на возведение дома и регистрации в нем

Плюсы и минусы

Человек, купивший участок сельхозназначения, стремится перевести его под ИЖС из-за следующих преимуществ:

  • можно получить регистрацию и проживать в этом доме;
  • можно получить адрес;
  • возможность подводить к дому коммуникации;
  • муниципальная власть отвечает за прокладку и расчистку подъездов к объекту ИЖС.

Но имеются и отрицательные моменты:

  • земельный налог на возведение дома выше;
  • если дом не будет построен за 10 лет, то налог увеличивается;
  • если стройка не начинается в течение 3 лет, землю отбирают;
  • стоимость надела под ИЖС высокая.

Прежде чем переводить землю в другую категорию, необходимо все взвесить.

Нормативное регулирование

Возможность перевода сельхозземли под ИЖС регулируется Федеральным законом № 172 «О переводе земель…», принятым 21 декабря 2004 года.

Определение земли сельскохозяйственного назначения содержится в 22 статье Земельного кодекса. Статьей 7 (пункт 1) Земельного кодекса определены категории земельных наделов.

Особенности и порядок проведения процедуры перевода земли из одной категории в другую регулируются Градостроительным кодексом.

Можно ли земли сельхозназначения перевести в ИЖС

Использовать участок сельхозназначения под ИЖС допускается законом. Чтобы осуществить перевод, необходимо учесть следующие нюансы:

  • земельный участок должен относиться к категории земли населенного пункта;
  • после перевода у земли изменится кадастровая стоимость и дальнейшее назначение;
  • если участок расположен за пределами населенного пункта, то разрешение на перевод получить не удастся;
  • такой перевод нерентабельный для державы, поэтому собственнику нужно будет доказать необходимость перевода;
  • после перевода участок внесут в черту поселений.

Согласно законодательству, участки земли делятся на разные категории по их назначению. На одних из них разрешается возводить постройки, на других – нет.

Закон допускает постройку жилища только на землях, находящихся в пределах населенных пунктов.

Законодательство допускает 2 способа перевода земли сельскохозяйственного типа под индивидуальное жилищное строительство:

Земельное законодательство Перевод земли в категории населенных пунктов. Стоимость такого надела будет наибольшей, поскольку с него держава получает больше всего денег для бюджета. При доказательстве необходимости перевода земли под ИЖС владелец должен будет вернуть державе средства, которые она теряет.
Градостроительное законодательство Если участок земли находится недалеко от населенного пункта либо его наличие расширит населенный пункт, то перевод возможен. Объяснение этому следующее – в соответствии с этим законом земли распределяются по зонам, и перевод осуществится, если это совпадет с планами государства. То есть, изменится только тип разрешенного использования, а не вся категория земли

Чем больше отдаленность земельного участка от населенного пункта, тем меньше шансов осуществить перевод.

Имеются моменты, важные для осуществления перевода. Если надел расположен за границей инфраструктуры, то перевод осуществится после межевания.

Выполняется это при таких обстоятельствах:

  • земля расположена недалеко населенного пункта;
  • когда перепланировка надела необходима для развития местности.

Перевод нужно будет согласовывать с муниципальной властью.

Перечень необходимых документов

Конкретный список обязательных для сдачи справок установлен на законодательном уровне. Заявитель должен предоставить:

  • ходатайство;
  • выписку из Кадастра;
  • копию паспорта;
  • копии учредительных документов – для юридических лиц;
  • копию паспорта и доверенность – если переводом занимается доверенное лицо заявителя;
  • выписку из реестра прав на недвижимое имущество;
  • согласие собственника;
  • результаты экспертизы – при необходимости.

Копии справок должны быть заверены. В ходатайстве указывается:

  • права на земельный участок;
  • номер участка в Кадастре;
  • категория участка на данный момент и та, в которую планируется перевод;
  • основания смены.

При одобрении ходатайства участок может быть переоформлен. Форма составления этого документа свободная. В разных субъектах РФ перечень документов отличается.

: 7 причин не покупать земли сельхозназначения

Поэтому следует заранее узнать список в администрации региона. Если заявитель является не владельцем земли, а арендатором, то у него должно быть согласие от арендодателя.

Порядок обращения

Как перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Заниматься этим вопросом вправе как владелец участка, так и его представитель.

Последовательность действий следующая:

  1. Подготовка требуемых документов.
  2. Заполнение заявления с просьбой сменить назначение участка.
  3. Сдача бумаг в местную администрацию.
  4. Ожидание заключения.
  5. Получение решения главы о возможности изменить категорию земли.
  6. Обращение в Росреестр для внесения изменений.
  7. Получение выписки с основной информацией об участке.

На процедуру уходит около 3 месяцев. Если обнаружатся ошибки, то времени потребуется больше.

Сколько это стоит (цена)

У сельскохозяйственных земель Российской Федерации наибольшая кадастровая стоимость.

На стоимость влияют такие факторы:

  • размер участка;
  • кадастровая стоимость;
  • подготовка документации и проекта строительства жилого дома;
  • необходима ли экологическая экспертиза.

Цена зависит и от того, кто будет заниматься переоформлением – лично заявитель либо юрист. В первом случае владелец участка лично посещает все инстанции и собирает документы.

Стоимость в этом случае составит 30% от кадастровой стоимости участка земли. Во втором случае всеми обязанностями будет заниматься специалист. За его услуги придется заплатить от 20 тысяч до 50 тысяч рублей.

Таким образом, перевод земли сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство возможен.

В зависимости от условий, необходимо заранее определить положительные и отрицательные моменты перевода.

Процедурой занимается собственник земельного участка. Стоимость перевода – 30% от стоимости земли. В переводе земли в другую категорию могут отказать.

Одна из причин – недействительность документов либо их отсутствие. Чтобы перевод прошел успешно, стоит обратиться к специалистам.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-perevesti-zemlju-selhoznaznachenija-v-izhs/

Как происходит перевод земли из сельхозназначения в ИЖС и какая стоимость процедура перевода участка?

Осуществлять строительство частного дома следует со строгим соблюдением норм законодательства РФ. Земли сельхозназначения находятся за границами поселений. Чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется пройти процедуру, в результате которой УЗ внесут в территории поселенческих земель и учтут его в зоне генерального плана. После этого можно приступать к возведению здания.

Читайте также  Заявление на аренду земли у администрации образец

Можно ли сделать перевод участка из сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Согласно ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства должны располагаться в пределах города или посёлка.

Смена статуса сельскохозяйственного УЗ возможна, но должна быть обоснованной.

Перевод с/х земель в ИЖС разрешается при соблюдении определённых условий:

  • Есть положительное экологическое заключение;
  • Нет ограничений по переводу территории на уровне законодательства РФ;
  • Статус земли может быть изменён согласно утверждённой документации по территориальному планированию, землеустроению.

ВАЖНО! Если государство понесёт потери в кадастровой стоимости в результате перевода земли из одной категории в другую, лицо, осуществляющее эти действия, обязано компенсировать расходы.

Чтобы построить на земле сельскохозяйственного назначения двухэтажный коттедж, например, нужно оформить перевод УЗ из одной категории в другую.

Иначе здание будет признано незаконной постройкой и снесено согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Налоговый вычет

Земли под индивидуальное жилищное строительство характеризуются большим достоинством – налоговым вычетом.

ВНИМАНИЕ! Если участок перевели под ИЖС, а здание в течение 10 лет не было возведено, налог на землю вырастет в 2 раза.

Поэтому после изменения целевого назначения земли не следует затягивать со строительством.

Основания для отказа

Законодательством регламентированы причины, в силу которых перевод сельскохозяйственного УЗ в ИЖС запрещается. А именно:

  • Заключение экологической экспертизы отрицательное (при условии её обязательного проведения);
  • Документы по землеустройству не соответствуют с запрашиваемым целевым назначением;
  • Федеральный закон запрещает изменение статуса земли.

Существует особое правило, касающееся изменения статуса с/х земель.

Если кадастровая стоимость будет выше на 50% по сравнению с обычным уровнем стоимости по муниципальному району, перевод территории под ИЖС невозможен. Запрет также распространяется на УЗ, относящиеся к особо ценным угодьям: сады с многолетними насаждениями, луга, пастбища, пашни.

Для постройки дома

Чтобы возвести жилой дом или коттедж, желательно выбрать участок, отведённый под индивидуальное жилищное строительство. Такие наделы хорошо оснащены в плане коммуникаций. На них имеется:

  • Система водоотведения;
  • Газификация;
  • Электроснабжение;
  • Централизованное отопление и канализация (в ряде случаев).

На территориях ИЖС развитая инфраструктура, дороги. На с/х землях потребуется самостоятельно обеспечивать пути для подъезда, прокладывать коммуникации. Муниципальные и государственные организации не занимаются обслуживанием домов и облагораживанием территорий. Все расходы несут собственники ЗУ.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

На территориях ИЖС разрешается строить дома, этажность которых не более трёх. Здание должно предназначаться для проживания одной семьи. Участки под жилищное строительство обладают рядом преимуществ:

  • Возможность прописаться в построенном доме;
  • Строения подключаются к городской электрической сети бесплатно (оплачивается только госпошлина);
  • Земли могут стать частью мероприятий по благоустройству (озеленение улиц, асфальтирование дорог, газификация, например).

Региональный или местный бюджет выделяет средства на проведение работ по благоустройству. Жители расходов практически не несут.

Порядок действий вывода ЗУ из категории с/х

Чтобы переоформить землю, следует придерживаться чёткого алгоритма действий. Для получения разрешения на перевод земельного участка в другую категорию, собственник должен обратиться в органы городской или районной власти.

ВАЖНО! Прошение подавать имеет право только хозяин УЗ. При долевом владении требуется личное обращение каждого собственника.

Необходимо собрать перечень бумаг и заполнить ходатайство об изменении целевого назначения участка. В документе указывают:

  • Кадастровый номер УЗ;
  • Предназначение земли;
  • Категорию, куда совершается перевод;
  • Обоснование изменения статуса территории;
  • Право владения землёй.

Если УЗ присвоен кадастровый номер, получить кадастровый паспорт легко. В противном случае участок необходимо поставить на учёт Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии; оплатить госпошлину. Дальнейшие действия:

  • Согласование границ с соседями;
  • Проведение межевания;
  • Составление межевого плана.

Процесс может занять около 6 месяцев.

Когда ходатайство примут и рассмотрят в срок, установленный законом, собственник получит акт о переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство или отказ с обоснованием причин.

Сбор документов

Для оформления перевода сельскохозяйственного участка под ИЖС нужно подготовить целый пакет документов. Когда кадастровый паспорт будет на руках, собирают остальные бумаги:

  • Копию паспорта владельца земельного участка;
  • Выписку из ЕГРП;
  • Положительное заключение экологической экспертизы (если её проведение регламентировано законодательством);
  • Расчёты потерь сельскохозяйственного производства в результате изменения статуса земли.
  • Свидетельство о праве собственности.

После подготовки пакета документов обращаются в компетентные органы и составляют ходатайство.

Стоимость и сроки

Стоимость перевода земли сельхозназначения под ИЖС составит 30% по кадастру. То есть, оплачивается государственная пошлина.

СПРАВКА. Чтобы узнать точную сумму по кадастру, можно зайти на сайт Росреестра и получить выписку.

На стоимость смены статуса ЗУ оказывают влияние различные факторы:

  • Кадастровая стоимость;
  • Размеры территории;
  • Необходимость подготовки проекта на строительство дома;
  • Проведение экологической экспертизы.

Если изменением целевого назначения участка будет заниматься юрист, расходы значительно возрастут.

В зависимости от сложности вопроса юристы берут оплату от 15 000 рублей.

На рассмотрение ходатайства о переводе земли сельхозназначения под ИЖС законодательство РФ устанавливает срок в 2-3 месяца. После этого в течение 2-х недель последует ответ. Если принято решение об отказе, оно придёт раньше – через месяц.

Таким образом, если лицо приобрело с/х землю или решило возвести строение на участке, не входящем в категорию ИЖС, возникает необходимость перевода ЗУ в этот статус. Процесс изменения целевого назначения земель регулируется ФЗ № 172. Собственник должен обратиться в уполномоченный орган с ходатайством и перечнем необходимой документации.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/vidy-naznacheniya/kak-perevesti-zemli-selhoznaznacheniya-pod-izhs.html

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Постройка дома является идеальным способом улучшения жилищных условий. Но для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) необходим участок, на котором можно возводить дом. Желание жить вдали от городского шума и пыли, заставляет людей искать место для дома вне пределов городской черты. А можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС? Как это лучше сделать.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Это быстро и бесплатно!

Разновидности земельных наделов

Земельным кодексом Российской Федерации закреплено разделение земель на несколько основных категорий. Что они собой представляют, и на каких из них допускается возведение жилых построек?

По основному назначению, в соответствии с законом, вся территория страны разделена на земли:

  • населенных пунктов;
  • сельхозназначения;
  • промышленного и социального назначения;
  • лесной фонд;
  • водный фонд;
  • заповедные и охраняемые;
  • резервные.

Только на земельных участках, принадлежащих первым двум категориям, законом разрешается строительство жилья. Необходимо понимать, что подразумевается под ИЖС. Это не отдельная категория, а один из возможных разрешенных видов использования земельного участка (ВРИ). ИЖС – это, домостроение, в котором разрешено проживание и регистрация.

Другими такими видами, кроме ИЖС, могут быть ведение личного подсобного хозяйства, садоводство и огородничество, дачное строительство или производство сельхозпродукции.

Ижс и его преимущества

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Законодательством Российской Федерации разрешено строительство жилых домов и на землях сельхозназначения следующих типов:

  • садовых участках – без права регистрации проживания в доме;
  • участках огородных – только некапитальное строение и без регистрации проживания;
  • дачных земельных наделах, где допускается право регистрации проживания в построенном жилом доме.

Почему люди, купившие участок сельхозназначения, стремятся перевести землю в ИЖС, если и на сельхозземлях тоже допускается строительство жилого дома? Всё дело в преимуществах, которые дает этот вид разрешенного использования земли. Состоят они в следующем:

  • получение регистрации проживания в доме;
  • получение адреса, со всеми вытекающими отсюда привилегиями;
  • преимущества в снабжении дома газом, водой и электроэнергией необходимой мощности;
  • ответственность муниципальной власти за прокладку и расчистку подъездов к объектам ИЖС подведомственных им территорий.

Возможно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Процедура перевода земли для сельскохозяйственных нужд в индивидуальное жилищное строительство, возможна, и регламентируется она Земельным Кодексом РФ и законом №172-ФЗ. В соответствии с этими документами участки с объектами индивидуального жилищного строительства, должны относиться к категории земель населенных пунктов. Перевод в эту категорию участков сельхозназначения должен обосновываться в каждом отдельном случае.

Самой дорогой Кадастровой стоимостью обладают именно земли сельскохозяйственные. С переводом их в другую категорию падает стоимость участка, и государство теряет запланированный доход с этого надела.

Поэтому, в случае, если будет доказана необходимость смены категории для такого участка, собственник должен будет возместить государству потери от исключения этой земли из доходной части. Порой это экономически нецелесообразно.

Тем более, что существует способ изменения вида разрешенного использования земли. И без смены категории можно закрепить за объектом на участке сельхозназначения статус ИЖС.

Кроме того есть ещё один документ, ограничивающий возможность смены категории для земельного участка – это Градостроительный кодекс РФ.

В соответствии с ним осуществляется зонирование территории страны по целевому использованию земли. Находящиеся за пределами населенных пунктов участки сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в категорию земель населенного пункта, лишь при изменении границ последнего.

А это возможно только в случаях:

  • расположения участка в непосредственной близости от границ функциональных зон по генплану;
  • планирования целевого назначения этих зон на перспективу, как резерва для развития территории населенного пункта.
Читайте также  Земельная амнистия сколько можно бесплатно оформить земли

Ответ на вопрос возможен ли перевод земли сельхозназначения под ИЖС, очевиден. Сделать это можно, но только в отдельных случаях, когда к этому нет непреодолимых препятствий. И обычно, при решении этого вопроса прибегают к изменению вида разрешенного использования, что выгоднее в плане экономии средств и времени, а также предсказуемости результата

Порядок перевода земли под жилое строительство

Вы приобрели землю сельскохозяйственного назначения, или решили строить жилье на уже существующем участке. Но в акте пользования на землю не указана возможность строительства жилого дома. Возникает необходимость изменения целевого использования участка земли.

Процедура перевода земель для использования их под ИЖС регламентируется ФЗ №172. В соответствии с ним, предусмотрена процедура подачи ходатайства с просьбой о переводе земли сельхозназначения в категорию земель поселка под ИЖС. Для этого необходимы следующие документы:

  • собственно ходатайство;
  • выписка из Кадастра;
  • копия гражданского паспорта;
  • документ о праве на земельный участок;
  • письменное согласие правообладателя на смену категории участка.

На рассмотрение такого ходатайства законом отводится два месяца. После чего в течение двух недель будет дано решение, или обоснованный отказ. Как показывает практика, если участок, находится на удалении от границ населенного пункта, и развитие последнего не предусмотрено планами развития территории, получить положительное решение по ходатайству будет невозможно.

В случае положительного решения, выдается акт о переводе земельного участка в категорию населенного пункта под индивидуальное жилищное строительство.

В этом акте указываются следующие сведения:

  • основания для изменения категории;
  • границы, площадь и кадастровый номер участка;
  • категории, к которой относилась земля, и к которой она будет относиться после принятия решения.

Использование сельхозземель под ИЖС

На практике к смене категории земельного участка прибегают очень редко. Наиболее проверенным и надежным способом является юридическое закрепление использования земель сельхозназначения под ИЖС. Это можно легко осуществить в следующих случаях:

  • наличие участка для садоводства, который предусматривает строительство жилого дома;
  • если вы являетесь владельцем дачного земельного надела, который даже допускает право на регистрацию в доме;
  • изменение ВРИ имеющегося у вас участка сельхозназначения на садоводческий или дачный.

Для первого случая, существует постановление КС РФ №7-П от 14.04.2008 года. Оно позволяет присваивать почтовый адрес построенному дому на садовом участке. А также осуществлять регистрацию проживания в нем.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхозназначения

Вариант применения сельхозземли под ИЖС путем изменения ВРИ земельного участка намного привлекательней в экономическом отношении, чем смена его категории. Помимо необходимой во втором случае выплаты компенсации недополученных доходов государству, и стоимость самого перевода земли в другую категорию достигает до 30% кадастровой стоимости участка.

Кроме того, если земельный участок остается в категории земель сельхозназначения налоговая нагрузка на жилое строение, расположенное на нем, значительно меньше, чем на жилье в черте земель населенных пунктов.

На стоимость перевода в ИЖС земли из сельхозназначения могут оказывать влияние множество факторов. Вот пример лишь некоторых из них:

  • размеры участка;
  • кадастровая стоимость;
  • подготовки документов и проектов строительства жилого дома;
  • необходимость проведения экологической экспертизы.

В каждом отдельном случае необходимо взвешивать все «за» и «против» того или иного варианта перевода сельхозземли в ИЖС, и выбирать наиболее реалистичный и гарантированный. И, естественно, просчитывать, сколько будет стоить каждый вариант, с учетом возможных потерь при получении отказа на ваше ходатайство о смене категории земельного участка.

Источник: http://realty-konsult.ru/zemlya/kak-perevesti-zemlyu-selxoznaznacheniya-v-izhs.html

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС 2019 — как перевести, можно ли, сколько стоит, цена, стоимость

Многие хотят обзавестись собственным домом на участке, но для этого земля должна подходить по категории. Все участки делятся на несколько категорий, каждая из которых определяет вид деятельности, которым можно заниматься на земле.

Одни подходят для промышленных объектов, другие – для ведения сельского хозяйства, а третьи – для строительства жилых домов. К последним относятся участки для ИЖС.

Виды земельных участков

Законодательство Российской Федерации определяет несколько типов земель:

  • водного фонда;
  • лесного фонда;
  • находящиеся на территории населенного пункта;
  • охраняемые, в том числе и заповедники;
  • промышленного или социального назначения;
  • резервного назначения;
  • сельхозназначения.

Каждый из типов земель подразумевает, что на нем можно заниматься только определенной деятельностью. Строительство жилых зданий разрешено на территориях в черте населенных пунктов (ИЖС) или сельхозназначения. Строительство на остальных типах может привести к всевозможным спорам.

Но даже земли сельхозназначения отличаются от земель для ИЖС. На первом типе участков можно построить дом, но собственник столкнется с проблемами регистрации дома, как подходящего для постоянного жилья, а также с пропиской. Далеко не каждая процедура оформления объекта для постоянного жительства на землях сельхозназначения заканчивается положительно для владельца.

Поэтому владельцы земель начинают искать способы перевода участка в земли для ИЖС. Совершить это можно, но для этого нужно учитывать множество нюансов.

Правовая база

Законодательные акты:

  • ФЗ №172, регулирующий процедуру перевода земли из сельхозназначения в ИЖС;
  • ФЗ №101, определяющий оборот земель сельскохозяйственного назначения, включая право на строительство;
  • ФЗ №373, регулирующий требования к разрешению на строительство домов;
  • статья №51 ГрК РФ, определяющий процедуру получения разрешения на строительство;
  • некоторые другие статьи из ГК РФ, используемые в каждом случае в индивидуальном порядке.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Перевод земли состоит из следующих пунктов:

  • написать заявление на перевод земли из одного типа в другой;
  • приложить требуемые документы.

Решение о переводе принимается комиссией в течение двух месяцев. Если ответ был положительным, то собственнику будет передан соответствующий акт. Если же ответ отрицательный, то прикладывается пояснительное письмо с описание причины отказа.

Можно ли?

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС возможен, но для этого необходимо иметь достаточные основания. Но власти не всегда желают переводить земли в тип под ИЖС, так как такая процедура уменьшит стоимость участка.

Поэтому есть вероятность, что государство попросит возместить разницу в кадастровой стоимости участка при разных типах.

Но есть возможность избежать дополнительных затрат, если воспользоваться альтернативным способом получения участком статуса ИЖС.

Для этого понадобится обратиться к Градостроительному кодексу, согласно которому определяются зоны по целевому использованию земли по всей стране.

Если участок находится за пределами населенного пункта, то изменение будет возможно только в случае корректировки границ, которая возможна в случае, если:

  • участок находится близ функциональной зоны;
  • если участок находится на территории, которая в перспективе войдет в населенный пункт.

При переводе земли в ИЖС в 2019 году главное понимать, что для этого требуются достаточные основания. Также нужно готовиться к затратам, которые могут появиться из-за перевода средств.

Для строительства дома

Перевод земли в ИЖС необходим, если владелец собирается построить на территории дом. Преимущество ИЖС связано с наличием:

  • электроснабжения;
  • газификации;
  • канализации;
  • отопления;
  • водоснабжения;
  • подъездных дорог;
  • развитой инфраструктуры.

А если участок предназначен для ведения сельского хозяйства, то к нему придется проводить все коммуникации самостоятельно. Это одна из причин, почему перевод в ИЖС может оказаться намного труднее, чем кажется на первый взгляд. А обслуживание полностью возлагается на самого владельца.

Порядок оформления

Переоформление ИЖС требует владельца придерживаться порядка, определенного законодательными актами. Причиной этому становится разница одинаковых участков, которые предназначены для разного использования.

Но перед тем как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, нужно определиться, не относится ли участок к территориям особенного назначения. Такие земли невозможно перевести под строительство индивидуального жилья, ни при каких условиях.

Куда обращаться?

Для получения разрешения на перевод земли в другую категорию понадобится обратиться в городские или районные власти. Заявление может составляться только собственником участника.

Если же собственников несколько, то каждый должен составить заявление, либо дать свое разрешение на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в письменном виде.

Документы

Подача заявления обязательно должна сопровождаться документами. Для перевода земли в ИЖС понадобятся:

  • копия паспорта заявителя;
  • согласие собственников, либо каждый из собственников должен составить отдельное заявление;
  • выписка из кадастра;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРП, которая подтвердит наличие прав собственника на участок;
  • заключение экологической экспертизы, при отрицательных результатах изменение предназначения участка невозможно;
  • расчеты потерь кадастровой стоимости земли, которые понесет государство при переводе участка в ИЖС.

Сколько стоит?

На стоимость перевода будут влиять несколько факторов, но самым крупным из них является покрытие изменения кадастровой стоимости участка, что составит около 30% от цены.

При изменении категории также будет изменен и размер налога. Но если земля не была переведена в другой статус, а на участке сельхозназначения разрешили возведения жилого дома, то налоговая ставка сохранится прежней.

Другие факторы, которые влияют на стоимость процедуры:

  • размер участка;
  • процесс подготовки документов;
  • создание проекта строительства будущего дома;
  • проведение экологической экспертизы.

Сроки

Прошение о переводе рассматривается в течение трех месяцев. Но если был дан отрицательный ответ на прощение, то он придет менее чем через месяц после подачи документов.

Длительность рассмотрения зависит от загруженности властей, наличия праздников, количества предоставленных документов и так далее.

На видео о целевом назначении земли

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/izhs/perevod-zemli-iz-selhoznaznachenija-v-izhs/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Каменских и партнеры