Как сделать родственный обмен приватизированных квартир

Содержание

Родственный обмен квартиры на квартиру: Список документов и способы

Как сделать родственный обмен приватизированных квартир

Вариант родственного обмена квартирами может осуществляться как прямым обменом (с доплатой или без нее), так и с помощью заключения договоров купли-продажи. Пошаговое описание процедуры, особенности налогообложения при совершении сделки – все это можно найти в статье.

О том как самостоятельно оценить рыночную стоимость квартиры мы подробно рассказывали тут.

Законодательное регулирование

В законодательстве нет понятия родственный обмен как такового. Но есть понятие договора мены, который заключается между обеими сторонами сделки. Правоотношения в данном случае регулируются Гражданским кодексом.

С точки зрения этой статьи обмен представляет собой такую же операцию, как и купля-продажа, то есть в отношении него действуют те же правила, например:

  1. Обмен должен быть равноценным, иначе одна сторона делает другой доплату.
  2. Стоимость каждого объекта недвижимости должна быть согласованной.
  3. Право собственности перейдет к новому гражданину только в результате регистрации договора мены, которое нужно сделать в органах Росреестра.

Понятие мены не следует путать с обменом. Эту операцию могут совершить наниматели муниципального жилья (квартир, которые были переданы государством на праве пользования). Право на обмен регулируется Жилищным кодексом.

Таким образом, мена приватизированных (частных) квартир между родственниками в юридическом смысле представляет собой такую же операцию обмена объектами недвижимости.

Стороны сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, поскольку передавая одну квартиру, собственник тут же принимает во владение другую.

Однако поскольку квартирами владеют родственники, есть несколько отличий, которые прежде всего касаются налогообложения.

3 варианта мены: пошаговая инструкция

На практике возможны 3 варианта мены, в зависимости от правового статуса объекта недвижимости:

  1. Мена частной квартиры на частную.
  2. Обмен неприватизированными квартирами, в которых наниматели проживают на основании договора социального найма.
  3. Мена частной квартиры на муниципальную – наиболее сложный случай, занимает большое количество времени.

Мена приватизированных квартир

Это наиболее простой случай – сторонам достаточно определить точную стоимость каждого объекта, сделать доплату (при необходимости), оформить все документы и зарегистрировать право собственности.

Для начала нужно адекватно оценить стоимость каждого объекта. В большинстве случаев это делается самостоятельно исходя из рыночной цены аналогичных объектов в том же районе или доме. Затем нужно согласовать эту стоимость друг с другом и выбрать вариант обмена:

  • равноценный (с одинаковой ценой);
  • с доплатой.

В последнем случае нужно договориться, как именно осуществляется доплата – сразу наличными или в рассрочку за несколько месяцев/лет.

После определения стоимости нужно собрать весь пакет документов (перечень приведен для обоих объектов недвижимости):

  • паспорта каждого участника сделки;
  • договоры, на основании которых квартиры перешли в собственность сторон сделки (купли-продажи, дарения и т.п.);
  • свидетельство о собственности на квартиру (с июля 2016 года вместо него выдают выписку из ЕГРН);
  • технические паспорта;
  • выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по квартплате.

Все эти документы подаются в отделение Росреестра или любой офис МФЦ – центра по оказанию госуслуг гражданам. Также вместе с этими документами нужно предоставить и подписанный договор мены.

Законодательство не предъявляет конкретных требований к этому документу, но в нем обязательно должны быть отражены ФИО сторон, а также сам предмет – обмен квартирами (с указанием адресов) с доплатой или без нее.

Также стороны фиксируют, что они действуют по доброй воле, а передаваемое ими имущество не находится в залоге (например, при действующей ипотеке) или под арестом, на него не претендуют третьи стороны и т.п.

О том как быстро и без рисков продать квартиру через МФЦ мы подробно рассказывали тут.

Договор нужно составить в 3 одинаковых экземплярах – по 1 для каждой стороны сделки. Еще один оригинал остается на хранении в Росреестр. Типовой договор мены выглядит так.

Также стороны должны подписать акты приема-передачи обеих квартир. Именно эти документы подтверждают, что договор исполнен в полном объеме (ключи от имущества переданы, состояние объектов нормальное – т.е. соответствует тому, в котором оно находилось на момент подписания договора мены). Акт является неотъемлемым приложением к договору и составляется в 2 одинаковых экземплярах.

Образец и инструкция по юридически грамотному заполнению акта приводилась нами ранее здесь.Договор мены необязательно регистрировать у нотариуса. Но стороны могут сделать это по своему желанию. Нотариус подтверждает, что каждый человек полностью отдает отчет в последствиях своих действий, находится в здравом уме и принимает решение добровольно.

Обмен муниципальных квартир

Обмен такими объектами возможен, но только при наличии письменного согласия каждого совершеннолетнего дееспособного гражданина, который проживает в этом же помещении.

Если речь идет о недееспособных людях или детях, необходимо получить и согласие органов опеки. А для этого нужно доказать им, что законные интересы таких нанимателей будут учтены, т.е.

например, ребенок не переедет в худшие условия (меньшая площадь проживания, маленький город с ограниченными возможностями самореализации и т.п.).

Если получено согласие всех нанимателей (а также органов опеки), необходимо собрать полный комплект документов и отправляться в местную Администрацию, с которой и был ранее подписан договор социального найма. Без ее согласия провести любую операцию с квартирой будет невозможно. Вместе с заявлением наниматели предоставляют такие документы:

  • паспорта каждого проживающего;
  • свидетельства о рождении (для детей);
  • документы на обе квартиры (договоры социального найма, ордера – при наличии, технические паспорта);
  • выписка из лицевого счета, в которое подтверждается отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Спустя 30 календарных дней Администрация должна принять решение, согласна ли она на этот обмен или нет. В случае ее несогласия, а также если какой-либо из нанимателей отказывается принять участие в обмене остается только 1 законный вариант – обратиться в суд.

Мена приватизированной квартиры на муниципальную

Законодательство не предусматривает возможности прямого обмена частной квартиры на муниципальную, и наоборот. Поэтому придется действовать обходными путями, например:

  1. Приватизировать муниципальную квартиру, после чего совершить типичную мену.
  2. Проживающему в частной квартире сняться с регистрации, а затем прописаться в муниципальной (беспрепятственно таким правом могут воспользоваться супруги, родители и несовершеннолетние дети). Затем наниматель, проживающий в государственном жилье, выписывается и прописывается в частную квартиру. Полноценного обмена не получается, но в результате стороны действительно будут проживать в разных местах (и при этом иметь официальную регистрацию).

О том можно ли продать неприватизированную квартиру рассказано здесь.

Налог при обмене квартиры

Законодательство рассматривает обмен квартирами как 2 операции купли-продажи, поэтому в договоре мены необходимо обязательно указывать стоимость как той, так и другой недвижимости.

При этом налог взимается с обоих собственников, поскольку в результате обмена они получают доход в виде объекта недвижимости.

Сумма налога – 13% от стоимости квартиры, которая превышает 1 миллион рублей.

Например, 1 объект оценен в 2 миллиона (эта же стоимость прописана в договоре мены). Тогда новый собственник должен оплатить 13% только с 1 миллиона рублей, т.е. 130 тысяч рублей. Второй объект оценен в 2,5 миллиона рублей. Тогда другой собственник, который получил этот объект, должен оплатить 13% от 1,5 миллионов рублей, т.е. 195 тысяч р.

Налог должен быть оплачен не позднее 15 июля, а сама декларация 3-НДФЛ подается в местное отделение ФНС не позднее 30 апреля. В обоих случаях речь идет о годе, следующим за годом операции обмена. Если владелец уклонится от оплаты, ему грозят административные штрафы (взыскивается полная сумма налога, неустойка за просрочку в размере 20%).

Налог не оплачивается тем собственником, который на момент совершения сделки уже владел своим объектом недвижимости более 3 лет. Но сам факт родственных отношений (в том числе и близких) не освобождает от оплаты налога.

Налог не взимается в случае дарения квартиры, которое совершается между близкими родственниками.

Но подобные операции можно совершать только в том случае, если люди доверяют друг другу. (подробнее об этом читайте тут.) К тому ж налоговая инспекция может заподозрить факт уклонения от оплаты налогов, если родственники просто «подарят» друг другу квартиры в один и тот же момент – т.е.

Читайте также  Как правильно написать дарственную на квартиру

фактически обменяются своей недвижимостью.

Таким образом, обмен воспринимается законодательством как типичная сделка мены с заключением одноименного договора. Самый простой вариант – это мена частными квартирами; в остальных случаях процедура существенно усложняется.

Источник: https://2ann.ru/rodstvennyiy-obmen-kvartirami/

Обмен квартирами между родственниками: как произвести обмен приватизированного жилья, требования к договору мены, список документов | Жилищный консультант

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого.

Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц.

Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении.

Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных).

В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами.

Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому.

 Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках статей 153-162 Гражданского кодекса, определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей. Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

  • Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
  • Определение сторон, включающее персональные данные.
  • Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
  • Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
  • Условия передачи, включающие в себя порядок обмена, комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
  • Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации.

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности.

Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми.

Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения.

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

  1. Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
  2. Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения, погасить действующие задолженности.
  3. В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ.
  4. Заключить договор мены квартир, содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
  5. Передать жилье по акту приема-передачи.
  6. Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
  7. Оформить новый паспорт БТИ.
  8. Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
  9. Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в ТСЖ и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней.

Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве.

Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками, в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Список документов

Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими документами (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

  1. Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
  2. Паспорта сторон.
  3. Заключенный договор, в котором определен объект сделки и стороны.
  4. Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при приватизации или наследстве.
  5. Кадастровый паспорт, ранее полученный в БТИ.
  6. Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
  7. Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
  8. Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

  1. Заключить договор об обмене.
  2. Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
  3. Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован статьей 72 ЖК РФ и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации. Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора социального найма]. Вторая квартира передается при помощи дарения или купли-продажи. Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ: Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

  • Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
  • Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Пример по обмену квартиры между родственниками

Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30%, поскольку не является налоговым резидентом (статья 217 НК РФ).

При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране. В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей.

Заключение

Договор мены, являясь менее удобным инструментом проведения сделок, нежели договор купли-продажи, все же незаменим, когда сторонам необходимо гарантировано провести мену двух конкретных объектов недвижимости. Правовое регулирование мены устанавливает, что:

  1. Мена облагается налогами наравне с договором купли-продажи;
  2. Обмен возможен вне зависимости от приватизации жилья, но только при применении установленных законом процедур. Обмен приватизированных квартир между родственниками возможен по договору дарения;
  3. При расторжении мены квартиры возвращаются исходным владельцам.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора социального найма
  • Образец договора мены

Вам будут полезны следующие статьи

  1. Обмен квартиры
  2. ТСЖ
  3. Документы для обмена жилыми помещениями
  4. Приватизация

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obmen-kvartiry/obmen-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami/

Родственный обмен квартирами. Какие нужны документы при обмене квартиры между родственниками?

Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.

Читайте также  Через сколько можно продать квартиру после покупки

Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.

Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.

Обмен приватизированного жилья

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства.

В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата.

Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты.

Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади.

Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.

Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе.

Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.

Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.2013  такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя. Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:

  1. Наличие паспортов обеих сторон договора.
  2. Документ, который подтверждает родственную связь.
  3. Свидетельство о праве собственности на жилье.
  4. Соглашение в письменном виде на дарение жилья всех приватизированных жильцов.
  5. Справка из кадастровых органов.
  6. Техпаспорт жилого помещения.
  7. Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.

Договор обмена должен быть:

  • Составлен в письменной форме.
  • Нотариально заверенным.
  • В договоре должны быть указаны характеристики обеих жилых площадей.
  • Необходимо отметить дальнейшую судьбу зарегистрированных жителей квартир.
  • Предоставлен в трех экземплярах.
  • Справки (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).

Скачать образец  договора родственного обмена квартирами

Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру

Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

Родственный обмен квартирами соцнайма

Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов.

Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным.

В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

  • Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
  • Право на использование жилья оговаривается в суде.
  • Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
  • В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
  • Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

  • Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
  • Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
  • При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
  • Заверенное заявление об обмене квартир.
  • Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
  • Саправка из домовой книги.
  • Документ о состоянии жилого помещения.
  • План дома.

Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.

Документы при родственном обмене квартир

Договор об обмене является главным в данной процедуре. Но кроме этого нужно подготовить и другие бумаги для предоставления их в местные административные органы:

  • Заявление, которое должно быть одобрено администрацией местного управления.
  • Копии паспорта каждого участника обмена.
  • Ордера, полученные на квартиры.
  • Постановление на вселение в новое жилое помещение.
  • Документ о соцнайме предыдущего помещения.
  • Выписка, которая разрешает дальнейшее вселение.
  • Справка, в которой отмечены все зарегистрированные члены семьи.
  • Согласие всех задействованных членов семьи.

Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.

Несмотря на то по закону Российской Федерации не предусмотрено такой процедуры как «обмен квартир между родственниками», жилую площадь обменять можно. Тот случай, когда квартира – чья-то собственность и когда она муниципальная служба – позволяет совершить обмен.

В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья – более подходящий вариант.

Источник: http://law03.ru/housing/article/rodstvennyj-obmen-kvartirami

Обмен квартир между родственниками. Сроки обмена

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или звоните по телефону
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (СПб)

Это быстро и бесплатно !

Родственники, обладающие правами на жилое помещение, имеют возможность обменяться данными объектами недвижимости. В данной статье рассмотрены варианты для осуществления обмена и нюансы каждой из процедур.

Отдельного внимания заслуживает процесс мены квартирами, полученными лицами в результате заключения с муниципалитетом договора социального найма.

Возможен ли обмен квартир между родственниками?

Хотя в самом законодательстве не упоминается такое понятие как «родственный обмен» жилыми помещениями, на практике подобное явление имеет место.

В настоящее время обменяться квартирами могут не только лица, находящиеся в близких родственных связях, но и прочие граждане, желающие совершить обмен.

Как сделать родственный обмен квартир?

Заключение договора мены между родственниками происходит на тех же основаниях, что и оформление аналогичной сделки между прочими гражданами. Процедура во многом зависит от вида имущества, подлежащего обмену.

Согласно юридической практике, наиболее часто обмениваются следующими объектами недвижимости:

  • приватизированным жильём;
  • помещениями, выданными в связи с заключёнными договорами социального найма;
  • квартирами, полученными иным способом (например, в результате покупки или дарения).

Рассмотрим каждый отдельный вариант подробнее.

Обмен приватизированным жильём

Родственный обмен квартир, принадлежащих гражданам в связи с осуществлённой приватизационной процедурой, заключается в оформлении договора мены, подписании его сторонами сделки и обращении в отделение ЕГРП либо МФЦ для перерегистрации прав на жилые помещения.

Договор мены должен составляться в письменном виде. Если помещения, подлежащие обмену, не являются равноценными, гражданин, получивший более дорогостоящий объект, обязуется оплатить второй стороне разницу в стоимости. При осуществлении данной сделки действуют те же правила, что и при купле-продаже жилья.

Обмен помещениями, находящимися в собственности граждан, но полученных не в результате приватизации (например, по наследству, при покупке и т. д.), происходит аналогичным образом.

Советуем статью: Приватизация доли в квартире.

Обмен коммунальными помещениями

На основании 72 статьи ЖК РФ, лица, занимающие жилое помещение в результате заключённого договора социального найма, при желании могут обменяться жильём в том же населённом пункте или в других городах страны.

Важно учитывать, что для осуществления подобной сделки требуется получить согласие от всех граждан, проживающих и прописанных в квартире, и разрешение от наймодателя (то есть представителя местного административного органа).

Читайте также  Сколько стоит сделать техпаспорт на квартиру

Договор об обмене должен составляться в письменном виде и содержать подпись всех нанимателей. Данный документ, согласно 74 статье ЖК РФ, предоставляется наймодателям для получения их согласия на осуществление сделки.

Интересный материал: Договор мены квартиры.

Документация для осуществления обмена коммунальными помещениями

Чтобы получить согласие наймодателя, граждане, желающие обменяться своими коммунальными помещениями, должны собрать определённые бумаги.

Ниже представлен список документов для родственного обмена квартирами, предоставляемый местному административному органу:

  • паспорта заявителей;
  • оформленное письменно согласие на обмен всех членов семьи, проживающих по одному адресу;
  • справка о составе семьи, прописанной в помещении;
  • договор социального найма;
  • заявление с просьбой одобрить обмен;
  • разрешение от ООП (при необходимости);
  • и т. д.

Дарение вместо договора мены

Обмен одной квартиры на другую может принести существенные затраты на осуществление сделки. Если поменяться жильём решают близкие родственники, наиболее выгодно будет оформить дарение.

Согласно 572 статье ГК РФ, передать объект недвижимости в дар в этом случае возможно на безвозмездной основе.

При этом граждане освобождаются от уплаты налога в размере 13%, если входят в круг близких родственников дарителя. В соответствии со статьёй 14 СК РФ, к таким лицам относятся:

  • дети;
  • родители;
  • внуки;
  • сёстры или братья;
  • дедушки и бабушки.

Граждане, являющиеся собственниками жилого помещения, вправе свободно распоряжаться собственным имуществом, в том числе подарить его родственникам и прочим лицам.

Полезный материал: Какие документы нужны для оформления квартиры?

Документация для мены или дарения жилья, находящегося в собственности лиц

Как указывалось выше, для завершения сделки обмена граждане должны получить свидетельство из ЕГРП, подтверждающее переход прав собственности на помещения. С этой целью стороны сделки (и при заключении договора мены, и при дарении) предоставляют сотруднику госслужбы перечисленные ниже бумаги:

  • паспорта всех участников сделки;
  • свидетельство из Росреестра о праве на владение квартирой;
  • письменное согласие супруга дарителя и прочих совладельцев при их наличии (при оформлении дарственной) либо разрешение от всех участников приватизации, имеющих свою долю в общей собственности;
  • согласие от ООП (если среди участников сделки имеются недееспособные или не достигшие 18 полных лет лица);
  • техническая документация на помещение;
  • квитанция с оплаченной пошлиной;
  • выписка об отсутствии ограничений и долгов на квартире;
  • документ, на основании которого происходит обмен (дарственная или договор мены);
  • заявление в ЕГРП для осуществления регистрационных действий.

Список может отличаться в зависимости от ситуации, поэтому заявителям рекомендуется заранее уточнять перечень у сотрудников МФЦ или ЕГРП.

Вместо данного документа оформляется соответствующая выписка из ЕГРП, обладающая аналогичной юридической силой. При этом имеющиеся у владельцев свидетельства о праве собственности не требуется заменять, так как они сохраняют прежнюю силу. Кроме этого, изменения не коснулись самого регистрационного процесса и стоимости государственных пошлин.

Источник: http://urmozg.ru/zhilishhnoe-pravo/obmen-kvartir-mezhdu-rodstvennikami/

Родственный обмен квартирами

Существует ли сегодня в жилищном законодательстве такое понятие, как «родственный обмен квартирами»? Документы и выписки нужно делать такие же, как при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними людьми или для родственников существуют какие-то льготы? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в нашей статье.

Сразу стоит отметить, что обмен квартир между родственниками, по сути, ничем не отличается от обмена между посторонними лицами, поскольку в современной редакции Жилищного кодекса такое понятие, как «родственный обмен», фактически не существует.

Поэтому данную тему мы будем рассматривать в соответствии с обменом квартир по общим правилам.

Родственный обмен квартиры социального найма

Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ.

При этом, частью 5 указанной статьи установлено, что участники квартирного обмена вправе осуществлять мену жилья социального найма между двумя, а также тремя и более лицами, проживающими в одном поселке или городе либо в других населенных пунктах, расположенных на территории РФ.

Для проведения обмена жилплощади составляется специальный договор, где указываются условия осуществления обмена. Договор составляется в трех экземплярах и подписывается лицами – участниками сделки.

Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, именно он будет являться основным юридическим документом, который удостоверяет передачу жилплощади другому лицу. Часть 1 статьи 74 ЖК РФ предусматривает передачу оригинала договора обмена жилплощади каждого из участников в местные административные органы — представителям наймодателя с целью получения одобрения мены. При этом отказать в выдаче разрешения на обмен администрация вправе только в исключительных случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, это:

  1. если к одному из нанимателей обмениваемой жилплощади предъявлен иск о расторжении либо изменении условий договора социального найма жилого помещения;
  2. жилое помещение, подлежащее обмену, признано непригодным для проживания в установленном законом порядке;
  3. право пользования жилым помещением, подлежащим обмену, оспаривается в суде;
  4. принято решение о капитальном ремонте определенного дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену, с переустройством либо перепланировкой жилых помещений;
  5. принято решение о сносе дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену или его переоборудования для использования в других целях;
  6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, имеющий одно из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с текстом части 5 статьи 74 УК РФ обмен жилья социального найма предполагает аннулирование прежних договоров найма, заключенных ранее и заключением займодателями новых договоров о найме жилого помещения с нанимателями по договору обмена. Представители органов местного самоуправления обязаны своевременно расторгнуть прежний договор и заключить новый не позднее, чем в течении 10 дней с момента предоставления им договора обмена жилого помещения социального найма.

Документы для обмена квартиры социального найма

Осуществляя обмен жилой площади социального найма каждому квартиронанимателю необходимо подготовить и предоставить в местную администрацию вместе с договором обмена следующий пакет документов:

  1. заявление установленного образца с просьбой одобрить обмен помещений;
  2. документ, удостоверяющий личность нанимателя жилого объекта недвижимости и его копию;
  3. договор о социальном найме помещения;
  4. ордер на вселение в квартиру и соответствующую выписку решения о разрешении на вселение муниципального органа;
  5. справку о членах семьи нанимателя, которые прописаны в жилом помещении и проживают совместно с ним;
  6. письменное согласие всех членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире, на осуществление обмена;
  7. если в помещении, подлежащем обмену, проживают члены семьи нанимателя, не достигшие возраста 18 лет, а также граждане, признанные частично или полностью недееспособными, потребуется предоставление согласия на обмен органов опеки и попечительства.

Кроме того, не лишним будет подготовить справку от коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, поскольку взаимное предоставление такого документа участниками обмена жилплощадью позволит в дальнейшем избежать возможных претензий и разбирательств с обеих сторон.

Родственный обмен приватизированными квартирами

Обмен жилых помещений, которые находятся в собственности участников обмена, заключается в оформлении между участниками договора обмена с последующей регистрацией его в Реестре и перерегистрации объектов недвижимости в кадастровых органах. При этом заверять договор у нотариуса не требуется, после перерегистрации каждому участнику мены выдается новый технический паспорт.

Стоит отметить, что последовательность проведения обмена квартирами между посторонними людьми является наиболее безопасным способом для участников совершить куплю-продажу своего имущества, поскольку позволяет учесть разницу в стоимости жилых объектов и исключает возможность обращения наличных денег.

Однако, эту процедуру отнюдь нельзя назвать дешевой, как и при заключении договора купли-продажи жилого помещения, обмена, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, предусматривается обложение налогом денежных средств, полученных от продажи жилой недвижимость.

То есть с точки зрения налогового законодательства, даже в случае обмена недвижимости, если она находится в собственности менее 3-х лет, передача ее третьим лицам считается продажей.

Если участники обмена являются родственниками и доверяют друг другу, жилые помещения можно обменять через договор дарения, доходы от дарения налогом не облагаются, в случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях. Кроме того, до 01 марта 2013 г. договора дарения подлежали обязательной регистрации, однако закон № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г. данное условие отменил. Теперь пошлина вносится получателем дара в Росреестр при перерегистрации собственности на жилое недвижимое имущество. Документы для перерегистрации права собственности при дарении недвижимости:

  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП;
  • письменное согласие на продажу или дарение квартиры всех участников приватизации жилья;
  • выписка из кадастровых органов об отсутствии обременения на жилой объект и подтверждением его регистрации;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства, если в помещении, подлежащем продаже или дарению, проживают несовершеннолетние или лица с частичной или полностью утраченной дееспособностью;
  • технический паспорт с планом жилого помещения.

Родственный обмен квартиры в собственности на жилье по социальному найму

В российском законодательстве отсутствуют прямые указания по действиям при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную, следовательно, процесс это довольно сложный и трудоемкий. Однако, существует сразу несколько способов решения этой проблемы:

  1. Можно приватизировать квартиру, арендуемую у государства, и оформить обмен через куплю-продажу или дарение жилых помещений.
  2. В неприватизированную квартиру можно прописать совершеннолетнего члена семьи, сняв его с регистрационного учета в приватизированном жилье. Зарегистрировать его в квартире, арендуемой у государства, можно только если позволяют на то размеры жилплощади. После его регистрации нужно произвести смену главного квартиросъемщика, то есть новый зарегистрированный жилец должен заключить с администрацией новый договор социального найма. А непосредственно смену владельца приватизированной квартиры можно осуществить путем оформления договора дарения.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/rodstvennyiy-obmen-kvartirami/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Каменских и партнеры